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期待又落空!LPR下調,房貸利率為何不降反升?

發布時間:2019-11-29 14:46:45    瀏覽量(36) 一鍵分享

        導讀:多數市場人士認為,在房貸政策與市場基本面未見動搖的前提下,房貸利率很難下行。

        建設銀行廣東省分行房貸業務人士表示,房貸利率并未下調;北京和深圳的房地產中介人士也稱,目前房貸利率保持穩定。

        在11月20日央行披露第三期貸款市場報價利率(LPR)中,1年期LPR為4.15%,此前為4.2%;5年期以上LPR為4.80%,此前為4.85%。1年期與5年期LPR分別下調5個BP,其中5年期以上LPR為今年8月LPR新政施行以來首次下降。

        市場普遍認為,1年期LPR屬于中短期,主要給企業貸款參考;5年期以上屬中長期,主要影響房貸利率。所以此次5年期LPR報價首下調,市場出現房貸利率隨之下調的期待。

        但市場表現卻并未印證上述邏輯。近日,多個一二線房貸熱門城市傳出利率繼續上行、額度告急、暫停房貸等消息。

        21世紀經濟報道記者采訪發現,整體來看房貸利率維持穩中有升的局面,僅個別地區個別銀行出現上下浮動。

        央行近日發布的《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》強調,發揮貨幣信貸政策促進經濟結構調整的作用,更好地服務實體經濟,按照“因城施策”的基本原則,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

        多數市場人士認為,在房貸政策與市場基本面未見動搖的前提下,房貸利率很難下行。

房貸利率不降反升


圖片來源 / 圖蟲創意

        根據融360大數據研究院11月28日發布的《2019年11月全國房貸市場報告》(下稱《報告》),全國房貸利率上行趨勢已持續半年,并繼續維持增勢。2019年11月,全國首套房貸款平均利率為5.53%,環比上漲1BP,為相應期限LPR加點68 BP;二套房貸款平均利率為5.85%,環比上漲1BP,為LPR加點100BP。

        臨近年底,大部分銀行的房貸利率趨于穩定,上調和下調房貸利率的銀行數量均環比減少,超70%的銀行維持房貸利率穩定。但對于高利率城市的房貸,進一步上漲的趨勢仍在持續,首套房貸款利率最高的城市仍是南寧,利率水平再上漲14BP,已達6.30%。

        從北上廣深四個一線城市情況看,房貸均有不同程度的緊張跡象。

        《報告》指出,2019年11月,上海仍為全國首套房貸款利率平均水平最低城市,但平均水平已經從10月的4.83%上漲至4.90%,不再低于全國最低下限。

        此前有消息稱,廣州建行房貸利率較10月下調5個基點,但21世紀經濟報道記者向建設銀行廣東省分行房貸業務人士求證獲悉,房貸利率并未下調。北京和深圳的房地產中介人士也對21世紀經濟報道記者表示,目前房貸利率保持穩定。

        對于隨著LPR調整出現的利率下行,業內人士給出了一種解釋。

        融360大數據研究院分析師李萬賦指出:


        對于大部分城市而言,LPR新機制改革暫時帶來的只是參考基準的變化,實際利率水平主要還是受當地調控政策的影響,并反映在加點數上。對已在銀行按LPR新規簽訂合同但未放款的購房用戶,11月20日放款的用戶有可能享受到房貸下降的“紅利”。

        但這并不意味著11月20日之后的新用戶,房貸利率都能下降5個BP。對于11月20日后簽訂的新合同,銀行可以改變加點數,其大框架仍是在滿足當地房貸利率下限的基礎上進行調整。即,如果各地自律組織制定的房貸利率下限未發生變化,LPR下調后,多數銀行可能會提高加點數,以保證實際利率水平滿足下限要求,或保持利率穩定。

        李萬賦進一步指出,可以肯定的是,在LPR下行的預期下,簽訂合同和放款期限之間存在的時間差,有可能帶來購房用戶實際利息支出小于簽訂合同時的預期水平,對于這類用戶算是個小驚喜。

        但市場人士仍普遍認為,房貸利率走勢將維穩為主,短期看之前受新規影響較大的城市,可能會有所下調,以削弱此前房貸利率水平上調的影響

停貸系季節性因素


圖片來源 / 圖蟲創意

        臨近年尾,不少房貸熱門城市的部分銀行出現暫停房貸的情況,主要集中在長三角的二三線城市。近日,有媒體報道稱這種停貸影響區域進一步擴大,深圳等一線城市也出現部分銀行暫停房貸的跡象。

        21世紀經濟報道記者向建設銀行深圳分行、平安銀行深圳分行和深圳房地產中介業務人士求證獲悉,深圳并未出現暫停房貸情況,只是臨近年末,額度緊張,需要排隊放款。

        此外,一位股份行房貸業務人士提示購房者,房貸主力銀行在各地存在差異,但整體看以四大行為主,一些股份行和城商行本來房貸業務就開展得不多,他們的額度調整和利率變化,對市場影響有限。目前的放款周期延長和暫停貸款都屬正常現象,目前全行業均優先保證普惠貸款額度。

       21世紀經濟報道記者還了解到,額度緊張導致的房貸放款時間延長,在全國范圍內較為普遍。北京、廣州、深圳、珠海、南昌、南京等多地,均出現不同程度的排隊放款情況。這延續了年尾房貸額度緊張的慣例,目前等放款時間多在1個月以上。在往年初,不少地區額度充裕時期,放款周期僅一周左右。

        另一方面,年底房貸額度緊張也有利于房貸利率維持穩定,因為放款延緩,LPR的下調傳導到新增房貸利率的速率將降低。年底前多數城市的房貸利率保持基本平穩,而年后房貸利率是否可以實現市場穩中有降的期待,還待時間檢驗。

(來源:21世紀經濟報道

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